投資を恐れない事!(ビジネスマインドの話)

こんにちは。

 

なおです。

 

 

今日は、戦国時代から江戸時代初期にかけての

ある武将・大名の逸話を紹介したいと思います。

 

藤堂高虎という男で、

ある時、家来に不祥事を起こしたものが5人でた。

 

侍目付が高虎に、

「5人の者、いかがいたしましょう」

と、罪状を報告した。

 

5人のうち2人は京の遊里に通い続け、家財まで売り払った。

3人は博打狂いでこちらも家財まで売り払った。

 

高虎は女狂いをした2人は放逐した。

ところが、博打狂いの3人に対しては、「家禄を三分の二に減らし、以後は改心せよ」

というだけの罰だった。

 

家来がその理由を聞くと、

「色にふけって女にあざむかれ、家財を使い果たすような男には何の芸もない。勇も智もない。そのような者を雇うのは無駄である。 だが、博打は別だ。もちろん、博打は良くないことではあるが、女狂いするよりは博打を打つ者には生気もあり活力もある。なによりも、人に勝とうとする気持ちがある。使うべきところがある。」

と言ったそうです。

 

 

現在まで、藤堂高虎という人物の評判は一部ではあまり良くない様に思われている節があります。

8度も主君を変えたということで、苦労人との評価がある一方、利にさといといった評価もあるからでしょうか?

豊臣恩顧の大名なのに秀吉の死後、素早く家康に通じ、徳川家のために裏面工作をした藤堂高虎の露骨な行為にはあまりいい印象は持てないということもあるのでしょう。

ただ、大名として生き残る道を選ぶという点では、家康についたということは、前半生の主君を何度も変えたとは意味が違い、家臣の為にも強いものに付くといった考えでなら人の上に立つものとして当然であると思います。そのため、徳川の世では、外様だが譜代並みに扱われ、幕末まで残っている。

ただ、幕末、鳥羽伏見の戦いで、藤堂家は幕府側の先鋒として出陣したが、一夜で寝返り、味方であった会津藩新選組、などに砲弾を浴びせ幕府軍の敗北を決定的にしてしまった事実があり、その際「藤堂高虎の人柄、やり口が藩風に染み込んでいる」として評判が悪かったというのは余談である。

 

 

上記の逸話でも、藤堂高虎の人を見る目には、それほど違和感を覚える人は少ないと思います。

現代でも使える人の評価基準だとも思えるほどです。

 

 

なぜ、ぼくが藤堂高虎の逸話を書いたかというと、

以前、動画のセミナーで、

パチスロを生業としていた人が、

ビジネスの知識を学習し、

コンテンツの作り方を学習し、

ブログを立ち上げ

コンサル販売をして、

それを自動化して、

マーケターになった人の話を聞いた時に頭に浮かんだからです。

 

もちろん、パチスロ自体は決して褒められたものではないかもしれませんが、

藤堂高虎のいう

「女狂いするよりは博打を打つ者には生気もあり活力もある。

なによりも、人に勝とうとする気持ちがある。

使うべきところがある。」

ところがあると思えてきます。

 

パチスロはパチンコに比べ色々研究し、実践することで、

勝率を上げることが可能らしいですし・・・

(ぼくはあまりパチスロに詳しくないので真偽は分かりませんが)

 

あと、もう一つ、パチスロをする人はお金を使うことを恐れない。

投資ができるという強みがあります。

(もっともやみくもにお金をつぎ込んで訳が分からなくなってしまっているギャンブル依存症とは別と考えて下さい。)

 

 

行動経済学プロスペクト理論というのがあります。簡単に言えば、

「人は何かを得るよりも失うことの方が怖い」

というものです。

だから、人は投資をすることに抵抗があるんです。

 

 

ビジネスマインド(ビジネスをする上での考え方・思考・心構え)の一つとして

資産を構築するためには消費や貯蓄に励むより

投資をすることが重要なことだと考えられています。

 

特に若いうちはどんどん投資すべきだと思っています。(理由としては、若い時の失敗は取り返せるという考え方がありますが・・・)

 

貯蓄に励む!

倹約する!

確かにその気構えはいいと思います。

日本人の美徳といったものかもしれません。

 

節約と投資をすることとは別勘定で考えた方がいいです。

 

生活に困るというレベルでは投資よりまず節約です。

人は、お金がある程度ないと精神的にストレスを感じます。

だから、節約はある程度はしなければならないのは事実です。

 

 

ただ、節約が目的になっては本末転倒です。

経済的に・精神的に自由になるためには、節約だけではダメです。

 

投資を考えなければならないんです。

お金に関して自分で勉強しなければならない!

 

 

学校はお金の稼ぎ方を教えてはくれません!

義務教育だけで9年も高校・大学で7年勉強しますが

お金の稼ぎ方を教えてはくれません。

学校教育は、サラリーマン養成訓練所です。

自分で学んでマネーリテラシーを高くしなければなりません。

 

 

ただ、投資と言っても堅苦しく考えることはないです。

自己啓発の本を購入するのも投資です。

投資は株式投資やFXや不動産等の投資とは限りません。

 

 

資格などの自分のスキルアップの投資もあります。

ぼくもいろいろ投資をしてきましたが、

自分の目標や実力に合った投資以外は時間とお金の無駄遣いだと断言できます。

 

 

 

例えば、

株式投資やFXの短期投資は、儲かる事もあるが損する確率の方が高いです。

デイトレードスイングトレードなどでは顕著)

ぼくはデイトレードスイングトレードですら労働だと思っています。

東京証券取引所では、朝9時から昼の3時まで

11時半から12時半を除いた5時間も株の取引をしています。

デイトレーダーはその時間、ひたすら株価の値動きを見て

売ったり買ったりしています。

スイングトレードに至っては翌日まで持ち越しています。

18時間後、東京取引所の市場が始まるまでに何が起こるかわからないというリスクがあるというのに・・・(ストレスがたまりまくりです!)

 

AIの時代は個人投資家が生き残るチャンスをことごとく奪っています。

2000年には、600人いたゴールドマンサックスのトレーダーが2017年には2人になっていることをみてもあながち間違った意見ではないと思っています。

 

 

また、

資格を取ることで収入を上げようと考えたなら、これもよく考えた方がいいです。

もちろん、資格がなければ仕事ができないなどという場合は違いますが、資格マニアにならないで下さい。

 

独立系の資格をとって一国一城の主を夢見ているなら、よく自分の能力と市場について考えた方がいいです。

特に難易度の高い試験などはお金と時間を両方無駄にしてしまう可能性もあります。

 

独立してもスキルがなければお金を稼ぐことも出来ない時代です。

 

最難関の資格である司法試験に受かって弁護士になっても年収300万円程しか稼げない人もいるほどです。

弁護士も自営業ですから身体を壊したりしたら収入は途切れるというリスクも考えなければなりません。

 

もし、資格を取ろうと思ったなら、本当に自分にその資格が必要なのか?

そして、自分の能力に合った資格なのかを考えて下さい。

 

 

 

時間はお金よりも大事です。

 

では、何に投資すればいいのか?

 

それぞれ考えてみて下さい。

 

それにはまず、投資を恐れない事!

 

 

 

 

 

司馬遼太郎「殉死」について

なおです。

 

先日、10数年ぶりに、司馬遼太郎の「殉死」を読んだ。

以前この本を読んだ時、司馬遼太郎乃木希典のことを「本当に嫌いなんだろうな!」と思いました。

改めて読み返すと、この、170ページ強の作品(文春文庫)では、乃木希典やロシア戦争当時の伊地知幸介のことを「無能」呼ばわりが数箇所出てくる。特に児玉源太郎からの目を通した職業軍人としての「乃木希典」の軍事能力は著しく低い様に書かれている。

 

現在でも職業人として、その技術に疎いのは致命的である。それが軍人となると最悪であることは容易に想像できる。旅順攻囲戦で乃木が率いる第三軍が出した死傷者はほぼ無駄死にに近い。(それが予期せぬ戦場だとしてもこの評価は変わらないだろう)

あくまでも、小説についての感想なので、実際のところはどうだったのかは分かりませんが。

ただ、両軍人を職業軍人として「無能」と評したくなる気持ちは、この「殉死」と同時代を描いた「坂の上の雲」両作品を読んでもっともだと思いました。(作者の腕というべきか、本当に愚劣な行動をとり続けたためかは正確に私には分かりませんが)

 

乃木希典日露戦争後、プロパガンダで軍神扱いされていたため司馬遼太郎は嫌っていたとも考えられますが、他に軍神扱いされていた広瀬武夫などは本作品ではそれほど悪くは書かれていないし、「坂の上の雲」でも広瀬武夫はむしろ好男児に書かれています。

 

 

余談ですが、司馬遼太郎は子孫に訴えられそうな気もしたので、調べたのですが、判例では高裁レベルではあるが、「故⼈に対する遺族の敬愛追慕の情も⼀種の⼈格的法益としてこれを保護すべきもの」と認めてはいる。城山三郎「落日燃ゆ」の広田弘毅の子孫が訴えた判例ですが、広田の死後44年たってからの発表された小説の判決だったため、請求は認容されませんでした。そのことから、乃木希典や伊地知幸介などの子孫は勝てそうもなさそうです。(もっとも、「殉死」の作中乃木希典の家系は断絶していることが描かれている)

 

 

司馬遼太郎自身太平洋戦争に従軍し、この愚かな戦争がどのように起こったのか、知りたい気持ちで小説を書きだしたと語っていて、この明治の日露戦争まではなんとか正気を保っていたが、その後の日本は違ってしまい、敗戦を迎えたようなことを読んだ(多少ニュアンスは違っているかもしれないですが)

 

司馬遼太郎の作品を読むと、やはり抑えの利いたストーリー展開が目立つ。

例えば、司馬遼太郎自身好きだったと思える豊臣秀吉を書いた「新史太閤記」などは、晩年の愚行?ともいえる朝鮮出兵までは書かず、「坂の上の雲」でもポーツマス条約の条件に不満を持つ暴徒によって「日比谷焼き討ち事件」などが起こったがそれらのことについては、作品中では言及していない。

 

しかし、この「殉死」においては、「坂の上の雲」にも劣らず、乃木・伊地知の第三軍の幹部の失策を責めている。現場指揮官の失策で何万人もの死傷者を出す近代戦争において、無能とも思われる指揮官を(たとえ、予期せぬ戦場であったとしても)送り出す本部の責任も代だとは思うのだが、薩摩・長州のバランスをとった人事であったということは否めない。このことを考えると現在の会社等の組織運営にも示唆するところが多い。

ビジネスも戦争も「資源の選択と集中」の問題がテーマとしてあるため、参考になるケースが多い。そのことは、前回「真説孫子」についての感想のブログにも記載しました。

 

また、このような失策を犯しておきながら、後年乃木は軍神に祭り上げられてしまった。(これは乃木のせいではないのだが)

 

 

精神主義と規律主義は無能者にとって絶好の隠れ蓑であると「坂の上の雲」のあとがき三に記載があり前者が、乃木希典、後者が寺内正毅を例えて一旦弁護しているように書いているがかなり辛辣である。精神主義と規律主義はどちらもリゴリズム(厳格主義・厳粛主義)という点では変わりない。(どちらも長州派閥)

 

司馬遼太郎の原点ともいえる太平洋戦争は、薩摩の海軍・長州の陸軍といったような図式があり、幕末から続くファナティシズムともとれる長州の遺伝子が司馬遼太郎のいう愚劣な戦争に巻き込んだといったともとれるし、それにブラスして、日清・日露戦争での成功体験を引きずるもの(特に陸軍)は、変化に対応できないといった教訓を無視した愚行が起こした大戦との見方もできる。(非常にザックリとした感想で恥ずかしいのですが、司馬遼太郎の作品のみを読んでいるとこのような感想もあながち間違っていないようにも思える)

 

司馬遼太郎の著作において、歴史は、軍人どもが戦術を変換したがらないことを示している。しかしながら、と同時に、歴史は、戦術転換を断行した軍人が必ず勝つことを示している。(国盗り物語)とあり「殉死」では軍人ほど過去の経験が意識を決定しがちな種類の人間はいないであろう。との記載がある。

 

成功体験とは、それほど甘美なものなのだろう。怠惰・思考停止・組織の硬直化などが挙げられる。また、それを変換できるものが、勝利を得ることを司馬遼太郎は以前から著作で書いている。

 

司馬遼太郎は小説家であり、ありあまる資料を駆使して自説を補強する。

歴史的事実から思考を積み重ねて、『余談ながら・・・』で始まる小説の形式を無視した自身の主張などを述べていくスタイルがおなじみである。

普通の大学の歴史学の教授などより、持っている資料や蓄積した知識が圧倒する。

小説といった形式は学術論文などと違って、自由である。さらに、小説という形式なので、ほとんど責任がない。

事実、国民的作家といわれ司馬史観などと言われているが、かなり事実と異なった表現を使った作品が多い。(ほとんどが、意図して書いたと思われるのだが・・・)

 

ただ、「殉死」や「坂の上の雲」のような近現代でしかも戦争を描くということで、作者の得意とする、事実から思考を積み重ねていくといった手法がとりにくかったのではないかと思う。(ただ、「坂の上の雲」では長編とのこともあり、抑制の利いた文章にはなっていると思えるのですが・・・)

だからといっては何ですが、「殉死」においては、珍しく作中において、著者の苛立ちとも思えるような表現が垣間見える気がします。

 

読書感想文というわけでもないのですが、久しぶりに司馬遼太郎の作品を再読したため、思いつくまま少し書いてみました。

 

 

 

 

「孫子」(僕の読書について)

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なおです。

 

最近、30代からの愛読書である「孫子」を再読しています。

それというのも、先日、「真説孫子」著者デレク・ユアン 訳者奥山真司を読んでからその本に記載されていることが本当なのか調べたくて読み返しているところです。

 

僕が持っている「孫子」の本は岩波文庫版 訳金谷治と中公文庫版 訳町田三郎と徳間書店版 訳村山孚の三種類なのですが、どの訳をしている人も、中国哲学や中国文学を専門にしている方で、「真説孫子」の著者や訳者の様に戦略学の専門家ではない為か、「真説孫子」で指摘されているところなどを、読み返してみるとなにか物足りなさを感じてきました。

もっとも、「真説孫子」での主張は西洋的な論理思考での研究には欠陥があり、本当に「孫子」を理解できないといったようなものでしたので、日本の「孫子」とはだいぶ状況は違うのですが・・・(日本でもちゃんと理解している人がどれだけいるか本書を読んで疑問に思えてきました)

 

 

僕は、別に軍事マニアというわけではなく、海音寺潮五郎の「孫子」(小説)を読んで、興味を持ったのが「孫子」を読むきっかけでした。

 

「真説孫子」の訳者奥山真司によると、日本で「孫子」を兵書(国家戦略本)としての狙いをそのまま汲んで出されている解説書はわずかしかなく、第二次世界大戦後に戦争を行っていないという事情が大きいため、本来の意味で研究している英語圏とは扱いが際立っているとのこと。

 

確かに、日本で孫子関係の本が数多く出版されていますが、ビジネス書として読み替えて出版されているケースがほとんどで、いかにも日本人らしいと思います。

ビジネス用語も戦争用語から来たのが多いからだと思います。

ビジネスも戦争も「資源の選択と集中」の問題であり、優れたリーダーは、「問題設定のプロ」だと理由が多いからでしょう。

(誤解してほしくないのは、経営者の仕事は問題解決ではないということです。問題解決は、マネージャーなどの仕事です。この点はいつか書いてみたいと思っています)

 

 

孫子」を読めば「呉子」も読みたくなりますし、そうなると武系七書の残りの「尉繚子」「六韜」「三略」「司馬法」「李衛公問対」も読みたくなります。

 

ただ、上記の本を理解するためには、中国の歴史などある程度知らないといけないと思い、困りました。(幸い、海音寺潮五郎の「孫子」は孫武呉子と孫臏の話が書いてあり比較的理解しやすかったのですが・・・とその当時は思っていました)

 

10代20代前半は司馬遼太郎山岡荘八、吉川英二などの歴史・時代小説を好んで読んでいたため、日本史に関しては、体系的ではなくとも輪郭はとらえていたつもりでした。しかし、中国史となると全く知らないといっていいくらい無知でした。

 

司馬遼太郎の「項羽と劉邦」「空海の風景」や「韃靼疾風録」や吉川英二の「三国志」や陳舜臣の著書などは読んでいたのですが、春秋戦国時代の事について書かれた小説が少なかったのでイメージしにくかったです。(やはり、小説形式で読むと、かなり理解が深まります。著者の力量もあるので、面白く読めるかどうか?小説の性格上史実に基づいているか?などの問題はおいておいて)

 

ここ10数年前当たりから中国の歴史(特に古代中国)を題材にした小説を本屋で見かけることがあり、購入しています。宮城谷昌光・塚本靑史(歌人塚本邦雄の息子)・小前亮などの小説がそれです。

特に宮城谷昌光は多作なので、文庫化されるたびに購入しています。それで、だいぶ理解が進みましたが、いずれ、史記や春秋左氏伝などの本を通して読んでみたいと思っています。

 

小説も目的意識を持って読まないと全くの娯楽となってしまいます。

小説でもなにかを得たいと思っている僕としてはストーリーのみの小説はあまり読む気にはならないですね。(暇つぶしにはなりますが・・・)

 

疑問を持って再読する本があるというのは、幸せなことだと思っています。(逆に言えば何回も繰り返して読める本は最近の出版物では少なくなっていますね。)

 

自分の古典を作るということですね。

 

今日はこんなところで失礼します。

最近の生活について(ネットショップの利用・アリストテレスの説得の3要素)

なおです。

 

最近はコロナの影響で必要以外最低限の外出しかしていないが、先日、高田馬場に出ることがあったため、以前から購入しようと思っていたスエットをユニクロで購入した。

一斉に衣類がダメになってきたようで、1月前には下着類をまとめ買いした。

 

高田馬場に行くと時間があれば、芳林堂書店に足を向けるのが常だが、本のスペースも大分減ってきている最盛期は3フロアあったはずなのだが現在は3階すべてと4階のスペースのみになっている。

ちょっとした思い出なのだが、芳林堂書店乙武洋匡さんと実際に会ったことがある。ちょうど「五体不満足」がヒットしていた頃なので、20年以上前になる。車いすの音だったのだろうが、背後に音がしたので振り返ると本の表紙でしか見たことがない乙武さんの姿があった!

僕はそれほどミーハーではないし、あまりじろじろ見るのは失礼という感覚もあってその場を離れた。いまだにTVでみるとほんの数秒の事だったがその時のことを思い出すことがあります。

 

 

本屋の話に戻ると、僕の地元でも駅前の本屋が昨年、閉店したので、本好きの僕としては辛い限りだ。(本に呼ばれるというのか、フッと手に取った本が良かったりする。ネットショッピングでは味気ない)

 

もちろん、ネットショッピングで本は購入するのだが、Amazonは便利でつい必要な本以外も購入してしまう。(ついで買いという奴だ!マーケット用語ではクロスセルである。)

ちなみに、電子書籍はまだ試したことがないが、携帯で読むには画面が小さいのではと危惧している。(本を置くスペースが取られないというのは最大のメリットだとは思うのだが・・・)

 

Amazonのビジネスも以前書いた、アリストテレスの説得の3要素の、エトス・パトス・ロゴスを利用している。(ビジネスなので当然なのだが・・・)

 

まず、エトス(信頼)だが、Amazon自体が大企業だということもあるが、以前は購入して翌日には必ず手元に届き便利だと思ったものである。メールアドレスやカードで決済することで信頼を確保している点も見逃せないし、品ぞろえの豊富さも挙げられる。(本で言えば、店の広さ分しか展示できない)まさにロングテール戦略。

 

パトス(共感・情熱)については、レビューが挙げられるし、メールに以前購入したものと類似した商品が定期的に送られることが挙げられる。

 

最後に、ロゴス(理論・論理)だが、これは、レビューや価格設定や配送スピードなどの実績等が挙げられるかもしれない。

 

今更ながら、「インターネットの普及は生活を変えてしまった!」とこのコロナ禍でつくづく思う。

 

読書の事を書こうと思っていたのだが、ついネットショッピングの話になってしまいました。

 

いずれ、書きます。

 

我流 アリストテレスの説得の3要素について

こんにちは、なおです。

アリストテレスの説得の3要素について話します。

いろいろな人が書いているので、今更書く必要はないかもしれないのですが、最近アリストテレスの説得の3要素について話す機会があったので簡単に書いてみます。

 

アリストテレスの説得の3要素として、エトス・パトス・ロゴスがありますが、普段意識することなく、営業や社内での根回し・プレゼンテーション等、人になにかをして欲しい時には必ず使っていますね。

いろいろと自己啓発本などや営業の本、マーケティングなどの本を読むとどれもアリストテレスの説得の3要素が基本なのだということがわかります。

人は意識しないでも、アリストテレスの説得の3要素であるエトス・パトス・ロゴスの3つの要素を使っているからだと思います。

下手に自己啓発本を読むだけ、セミナーに参加するだけなら、アリストテレスの説得の3要素を日常の生活において意識するだけでも大分違ってくると思います。

 

アリストテレスの説得の3要素は、アリストテレスの『弁論術』という本に記載があるようですが、私は読んだ事がないので、あくまでも我流のアリストテレスの3要素の使い方の説明になっています。(いずれ機会があれば読んでみたいと思っているのですが、ギリシャ哲学を読む前にいろいろ読む本があり、手が回らないです。)

ギリシャ哲学の本は良書ばかりなので、他のくだらない本を読むひまがあれば、プラトンアリストテレスセネカ等を読んだ方がいいと思ってはいるのですが・・・

 

前提として、アリストテレスの三要素の話をしますが、私は上記の通り原著を読んだ事がないので、私の経験としてのアリストテレスの三要素ということです。

 

以下エトス・パトス・ロゴスについて簡単に説明してみます。

 

エトス (ethos) = 信頼 (英語のEthics(倫理)の語源)

パトス (pathos) = 共感 (英語のPassion(情熱)の語源)

ロゴス (logos) = 理論  (英語の Rogic (理論)  の語源)

があります。

 

 

エトスもしくはエートスですが、信頼と訳していますが、話し手の人柄、権威、信頼関係と考えていいかと思います。信頼関係が無い人になにをお願いされても人は動かないですよね。「なにを話すか?」ではなく「誰が話すか?」の問題です。

 

したがって、まず、アリストテレスの3要素の土台となるのがエトスであって、以下のパトス・ロゴスは説得の必須の条件ではないと私は思っています。(アリストテレスがどのように書いているかわかりませんが・・・)

病気については医者の意見はほとんど聞くでしょう・・・少なくとも、そこらへんにいる人に病気についての意見を鵜呑みにするのは珍しいと思います。もっとも、医者ではなくて、以前にその病気にかかった人の話なら聞く耳を立てるかもしれませんが、これは、エトスとともにパトス(共感)が入ってしまうケースかもしれません。

 

また、商品購入についても、よく知られたブランドの商品を買うと思います。ブランドが権威になっているので、知らないメーカーの商品ばかり購入する人はそんなにいないと思います。

資格取得などもあるかもしれないです。社会経験などによるエトスは、ある程度社会人生活を続けていけば身に付けるでしょうが、資格取得はそれを飛び越えてエトスを獲得できるので、自分に必要な資格であり、かつ比較的容易に取れるなら取った方がいいと思います。 

 

次にパトスですが、共感・情熱ですね。エトス(権威)がある人の意見でも、パトスがなければ人は動かないことがあります。いくら権威や知識のある人・知人・肉親の話でも、共感しない意見に従う人はいません、何回でも繰り返し、相手の感情を動かさないと人は動きません。

 

 

最後に、ロゴス(理論・論理)ですが、話すことが支離滅裂であったら、エトス・パトスがあってもダメでしょうね。また、論理的にいくら正しくとも信頼していない人の言うことは聞かないでしょうし、いくら情熱的に語られても同じことです。

 

 

 

 エトス・パトス・ロゴスの重要度

エトス・パトス・ロゴスの重要度ですが、自己啓発系の本のベストセラー「7つの習慣」の著者、スティーブン・R・コビーによると「エトス>パトス>ロゴス」となるようです。

普通に実感できます。

 

結局、「信頼関係を築き、情熱を持って、正しいことを言う」という当たり前のことなのですが、順番を間違えると全く人は納得してくれません。したがって動きません。

「この通りにしろ!どう考えてもこうする方が常識なんだ!俺はお前より頭がいいし経験もある!何度言えばわかるんだ?」(パトス→ロゴス→エトス)

これでは、聞く気にもならないですよね。

 

意外とこういう人は多いです。(ロゴスも曖昧なことが多いですし、エトスもそれほどとも思えない人が多いですし・・・否定するパトスだけは一丁前にあるようですが・・・)

 

気を付けたいですね。

 

 

アリストテレスの説得の3要素はシンプルなので、応用が利くので試してみては?

 

 

 

 

不動産会社を離れて気づいた事(不動産契約の売主・貸主優遇の実態)

なおです。

 

先日、社宅のトラブルとして、従業員の行方不明になったケースと死亡(自殺)したケースについて会社がとるべき対処策についてブログに載せました。

あまり考えなしに書いたので、整合性が取れていない部分もあると思いましたが、前職(保育園経営会社で社宅の管理業務)の時に気になっていたことなのであえて書いてみました。

前職のさらに前は、大手ハウスメーカーとその子会社の不動産会社に15年近く勤めていました。

不動産業界にいると、どうしても建物賃貸借業務では、貸主の事を向いて仕事をすることが多かった様に思えてきます。

まったく気づいていない訳ではなかったのですが長年の習慣というのは怖いです。

理由としては、主に建物賃貸管理業務だったので、借主に直接会う機会があまりなかったためでもあるのですが・・・・・・クレーム処理・滞納などは別ですが・・・・・・

前職で社宅の管理業務(保育士確保のための福利厚生として)をして改めてそのことに気がついた気がします。

 

僕は宅地建物取引士と賃貸不動産経営管理士の資格を持っています。

今年5年に一度の宅地建物取引士の法定講習で一日中講習を受けましたが、どれも、建物賃貸借業務関連の説明では、大家さん(貸主)目線だったことを覚えています。

本来なら、専門知識のない借主に丁寧に説明して情報格差がないようにすることが宅地建物取引士などの仕事なのでしょう。

そのため、下記の業務が宅地建物取引士の独占業務とされています。

 

宅地建物取引士でなければできない業務

1.重要事項の説明

2.重要事項説明書(35条書面)への記名、押印

3.契約書(≒37条書面)への記名、押印

そして、重要事項の説明は、購入者(賃借人)に対して、契約前に行います。

 

実務では、土地や建物売買の仲介業務の契約関係はきちんとしているようですが(売主・買主双方の為にという意味です)、建物賃貸借業務の契約関係はかなりおざなりにされている様に思えます。(貸主重視という意味ですが)

 

理由ははっきりしています。

土地建物売買の仲介の手数料の方が高く、取引関係者が多いからです。

さらに言えば、売主は他に土地を持っている場合、新たな契約が期待できるからです。買主は一回きりと考える不動産会社は考えるでしょうから。

 

土地建物売買の仲介の手数料上限計算式

取引価格が400万円超の場合【取引価格(税抜き)×3%+6万円+消費税】

仮に4000万円の取引なら1,386,000円の手数料が入るということです。

 

土地建物売買の取引関係者

ローンを組む場合では銀行・ローン保証会社、土地建物の登記では司法書士、相手側の不動産業者、ハウスメーカーの営業員等関係者も増えてくるため、契約行為をおざなりにはできない事情があります。

 

 

一方、建物賃貸契約の取引の場合、仲介手数料は売買の仲介の場合より安く取引関係者も限られています。

こちらもさらに言えば、貸主は借主が退去しても不動産会社とは付き合いを続けるでしょうが、借主は一回きりというのが普通だからです。

 

建物賃貸契約の取引では仲介手数料上限

物件の家賃の1カ月分+消費税

つまり家賃が10万円なら11万円となります。

(しかも本来なら、半分を貸主と借主で分けることがよいとされていますが、すべて借主が特約において負担することを了承させられているケースがほとんどです。ちゃんと説明を受けているのでしょうか?)

 

建物賃貸借契約の関係者

貸主は不動産会社に一任しているので契約の場にいることはほとんどないでしょう。また、連帯保証人や保証会社などが契約の場にいることもないでしょう。

 

 

そこで、建物賃貸借契約が土地建物の売買仲介業務と同じ手数料を稼ぐことがどれだけ大変かわかると思います。(どちらの業務も大変ではありますが・・・・・・)そのため、建物賃貸借契約は数をこなさなければならないという現実があります。(だからと言って、契約行為をおざなりにして良い訳ではありませんが、土地建物の売買の仲介に比べて簡単に行ってしまうのも理解できないわけではありません。なにしろ数をこなさなければならないのですから・・・・・・)

今回は、社宅のトラブルの補足として、心理的瑕疵の話を書こうと思っていたのですが、改めて書くことにします。

 

※消費税は10%で計算しています。

 

 

借上げ社宅使用契約書・・・サンプル

なおです。

社宅の使用契約書について

自分なりに考えて作成したので、参考にしてみて下さい。

 

 

 

               社宅使用契約書

株式会社○○○○(以下「甲」という)と、     (以下「乙」という)は、甲が契約する賃貸物件           (以下「本件社宅」という)の使用に関し、以下の通り契約する。

第1条(目的)

甲は、        日より、乙に対し本件社宅への入居を許可する。

2 乙は甲が別に定める借上げ社宅規程を遵守する。

3 乙は、善良な管理者の注意義務をもって本件社宅を使用しなければならない。

第2条(使用料)

甲は、本件社宅に係る費用のうち、賃料及び共益費(管理費)を対象として補助を行うものとし、その他の費用は全て乙が負担するものとする。

2 乙は甲に対し、自己負担分の社宅使用料を支払う。

(1) 乙が日割り計算適用の自治体が管轄する園に所属している場合、月の途中、乙に入居・転居・退去等が発生した場合、社宅使用日数に応じた使用料を甲に支払う。

(2) 乙が日割り計算適用外の自治体が管轄する園に所属している場合、月の途中、乙に入居・転居・退去等が発生した場合でも、その月の末日までの使用料を甲に支払う。

3 前項の使用料は乙に支給する給与から控除する。

第3条(使用期間)

本件社宅の使用については、在職期間のうち、宿舎借上げ支援事業の補助対象期間に限る。

第4条(禁止事項)

乙は、本件社宅に係る賃貸契約に定められた居住者の遵守事項を誠実に守るものとし、これに違反した場合には、その責務を負うものとする。

2 乙は、本件社宅に、家族を含めた他の人と住む場合には、予め甲の承諾を得るものとし、甲の承諾を得ずに、家族を含めた他の人と住むことはできない。

第5条(損害賠償)

乙、乙の同居人又は乙の関係者が、故意又は過失によって本件社宅を毀損、損壊するに至った場合には、乙は、甲に対して、その損害を賠償しなければならない。

第6条(退去)

次の場合、乙および乙の同居人は会社の指定する期日までに本件社宅を退去しなければならない。

(1) 乙が借上げ社宅規程に違反する行為を行なったことにより甲より退去を命じられたとき。

(2) 乙、乙の同居人又は乙の関係者が本件社宅の使用について不都合な行為を行なったことにより甲より退去を命じられたとき。

(3) 乙が退職又は解雇されたとき。

第7条(返金請求)

乙の責めに帰すべき事由により、不正の手段により補助金の交付を受けたとき、又はその他自治体の条件・要綱等に違反したときは、甲は、すでに甲が負担した金額を遡って乙へ返金請求するものとする。その金額については、乙に支給する給与及び賞与から控除する。なお、控除後に残額がある場合には、乙は甲の指定する期限内に、甲の指定する口座へ振込を行うものとする。

2 乙の個別の事由により、宿舎借上げ支援事業の補助要件から外れ、補助が受けられなくなった場合には、補助要件から外れた期間の甲の負担額を、甲は遡って乙へ返金請求するものとする。その金額については、乙に支給する給与及び賞与から控除する。なお、控除後に残額がある場合には、乙は甲の指定する期限内に、甲の指定する口座へ振込を行うものとする。

以上、本契約成立の証として、本書2通作成し、甲乙各1通を保持する。

                             年  月  日

                  甲 株式会社○○○○

                    代表取締役 ○○○○       ㊞

                  乙 住所:

                    所属:      

                    氏名:             ㊞